Portfoliobewertungen

Wer kennt nicht die Redewendung „don‘t put all your eggs in (just) one basket?“, deren Herkunft üblicherweise Miguel de Cervantes (1547-1616), oder genauer, dem Sancho Panza aus seinem Roman Don Quixote zugeschrieben wird. Die für den angelsächsischen Raum übliche, sehr bildliche Übersetzung überdeckt den einfachen, aber ernst gemeinten Rat: „no aventurarse todo en un día“; man möge nicht alles an einem Tag wagen. Oder auf eine Karte setzen. Nach Markowitz (Portfolio Selection, 1952) lässt sich dies am ehesten durch die Zusammenstellung eines diversifizierten (Immobilien-)Portfolios erreichen. Hierbei kommen sowohl der Erwerb einzelner Immobilien als auch der Erwerb ganzer Immobilienbestände in Frage. Wird eine größere Anzahl von Immobilien innerhalb eines Rechtsgeschäfts gehandelt, spricht man von einem Portfoliogeschäft, bei dessen Wertermittlung die Immobilien – je nach Wunsch bzw. rechtlicher Anforderung – entweder einzeln oder als Gesamtheit zu bewerten sind. Die klassische Portfoliobewertung zählt zu den Massenbewertungsverfahren (modern auch: Zeilenbewertung), bei welcher die Ausweisung von Marktwerten auf Einzelobjektebene nicht möglich ist. Dies ist u.a. den portfoliobedingten Risikoüberlegungen des Marktes (Diversifikationseffekte etc.) geschuldet, aufgrund derer es zu einer Abweichung zwischen der Summe der Einzelwerte und der Bewertung der Gesamtheit kommen kann. Im Gegenzug können hier allerdings kostengünstigere und schnell umsetzbare Methoden zum Einsatz kommen, wie z.B. Pareto, Paket- bzw. Massenbewertung, Random (Monte-Carlo) und hedonische Methoden. Eine Objektbesichtigung wird im Allgemeinen nicht, oder nur stichprobenartig durchgeführt. Es sollte jedoch beachtet werden, dass vorgenannte Bewertungsmethoden in vielen Fällen rechtlich nicht zulässig sind. So wird z.B. für die Bewertung von offenen Publikumsinvestmentvermögen in § 169 Abs. 1 KAGB die Ermittlung der jeweiligen Verkehrswerte und in § 231 Abs. 2 Satz 2 KAGB die persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen vorgeschrieben.

Wir verstehen unter Portfoliobewertung im Normalfall die Bewertung des beauftragten Immobilienbestands auf Einzelobjektebene. Eine Ortsbesichtigung ist in diesem Fall obligatorisch. Sie erhalten dafür neben einer aussagekräftigen Portfolioübersicht ein vollständiges Gutachten (§ 194 BauGB) für jede Immobilie. Einer getrennten Verwertung einzelner Immobilien steht somit nichts im Wege. Auf Wunsch erstellen wir darüber hinaus auch klassische Portfoliobewertungen. Sprechen Sie uns an!